A la signature d'un nouveau bail, ou lors d'un renouvellement, les propriétaires parisiens ne pourront plus demander un loyer qui dépasse 20 % du loyer de référence, ni lui être inférieur de 30 %. Le loyer sera fixé par arrêté préfectoral « avant la fin du mois de juin » par le préfet d'Ile-de-France, a indiqué le ministère du Logement.

Pour fixer le loyer de référence, le préfet prend en compte quatre éléments: le type de location (nue ou meublée), le nombre de pièces (studio, 2 pièces, 3 pièces, « 4 pièces et plus »), l'époque de construction (« avant 1946 »,1946-1970, 1971-1990 et « après 1990 ») et le secteur géographique.

L'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) a divisé la capitale en 14 secteurs aux niveaux de loyers homogènes, consultables sur son site, www.observatoire-des-loyers.fr.

Le complément de loyer

Mais certains loyers peuvent dépasser le loyer majoré (le loyer de référence +20%) en intégrant un « complément de loyer » lorsque « les caractéristiques de localisation d'un logement » le justifient, précise le décret à paraître vendredi.

Ces caractéristiques doivent réunir plusieurs conditions. Elles ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour la détermination du loyer de référence, celle des charges ou de la contribution pour le partage des économies d'énergie pour les travaux réalisés par le bailleur. Cela signifie que ce dernier ne pourra faire payer deux fois (dans le loyer et le complément) des travaux d'économies d'énergie ou la présence d'un ascenseur par exemple.

Enfin, ces caractéristiques doivent être « déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ».

La Commission de conciliation

Une formulation plutôt vague et sujette à interprétation, qui reflète la difficulté, pour le gouvernement, à la rédiger. L'an dernier, le Conseil constitutionnel avait même retoqué la définition inscrite dans le projet de loi Alur, qui évoquait les caractéristiques « exceptionnelles » d'un logement.

Pour être dites « déterminantes », les caractéristiques du logement devront donc être appréciées en comparaison avec ceux des alentours, qui devront en être dépourvus, telles qu'une terrasse, une vue rare ou un jardin.

En cas de désaccord entre le locataire et son bailleur, la Commission de conciliation devra être saisie et, si la décision de celle-ci était contestée par l'une des parties, il reviendra au tribunal administratif de trancher.

Un bon dispositif pour trois Français sur quatre

Pour le moment, l'encadrement des loyers n'est effectué à Paris qu'à titre expérimental. Il recueille pourtant déjà les suffrages des Français, selon un sondage Opinion Way pour le réseau Orpi.

« Le gouvernement a raison de mettre un peu d'ordre dans le marché de l'immobilier », ont déclaré 76 % des personnes interrogées dans cette enquête. Une proportion quasi égale, 75%, estiment que cet encadrement est « un bon dispositif pour protéger les locataires ». Mais 65 % pensent que le loyer plancher prévu par la loi « risque de faire augmenter les petits loyers ».

Quant aux relations entre propriétaires et locataires en général, elles doivent « être très précisément encadrées par la loi », ont déclaré une nette majorité (60%) des personnes interrogées.

Seules 38 % de ces personnes estiment à l'inverse qu'elles doivent « rester du domaine de la négociation libre et directe ».

Si le test effectué à Paris s'avère concluant, le dispositif pourrait être étendu à d'autres villes. Les agglomérations de Lille et Grenoble ont déjà manifesté leur intérêt en ce sens.

* Ce sondage a été réalisé en ligne, les 20 et 21 mai, auprès d'un échantillon de 1 012 personnes, représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus.

C.T (avec AFP)